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Immobilier : les prix au m2 du logement neuf augmentent dans la métropole

lyon
Le marché lyonnais se tend et l’augmentation des prix se ressent depuis le dernier trimestre 2016. Le prix moyen est ainsi en hausse de 3,7 % (par rapport au 31 Décembre 2017) à 4 402 €/m². Sur les extérieurs de Lyon, le prix moyen est de 3 327 €/m².


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 Le 28 Février 2019. Hervé Simon, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de la Région Lyonnaise, Gérald Fontanel, Président de la Chambre de Construction Immobilière de BTP Rhône et Métropole et Eric Verrax, Président de l’Observatoire du Cecim ont dressé un état des lieux de l’activité du marché du logement neuf au 31 décembre 2018. Ils ont aussi donné les tendances qui se dessinent pour 2019.

En 2018, le nombre de réservations est de 5 370 réservations en collectif (avec les ventes en bloc et les ventes en résidences gérées). Il s’agit d’une année basse en termes de réservations, équivalente aux années 2012 et 2013.


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Une baisse des réservations
Les ventes de logements en collectif (hors ventes en bloc) représentent, sur la Métropole de Lyon, 4 087 réservations soit une diminution de 14 % par rapport à fin Décembre 2017. La baisse des réservations n’est pas uniforme sur le territoire de la Métropole de Lyon. On observe, entre-autre, un transfert des réservations de Lyon vers Villeurbanne.

La Métropole de Lyon est attractive et dispose depuis plusieurs années, d’un socle solide et stable d’acquéreurs occupants, qui représentent 2 118 réservations soit 52 % des réservations faites sur le secteur marchand à fin Décembre 2018. 

Les ventes à TVA réduite ont représenté 36 % de ce marché soit 756 lots. 

Le PLAN 3A, effectif jusqu’à fin Juin 2018, a également contribué aux ventes aux acquéreurs occupants.

Cette année 2018 est marquée par la baisse importante des ventes aux investisseurs privés. Ils représentent 1 969 réservations soit une baisse de 24% par rapport à fin Décembre 2017. L’Impôt sur la Fortune Immobilière et l’incertitude concernant la mise en place du prélèvement à la source ont certainement contribué à ce retrait. 

L’augmentation des prix observés dans la zone A entraîne une baisse également de la rentabilité des investissements dans le cadre du dispositif PINEL.

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Les ventes en bloc sont en baisse de 39% et représentent 1 009 logements à fin Décembre 2018. Elles relèvent principalement de ventes aux bailleurs de logements sociaux.
Une forte augmentation des réservations en résidences gérées est constatée limitant la baisse des réservations sur l’ensemble des produits immobiliers.

Un marché sous tension
La baisse de l’offre disponible amorcée depuis 2015 se poursuit avec moins 20 % par rapport à l’offre disponible à fin Décembre 2017. Sur la Métropole de Lyon, la durée prospective d’écoulement de l’offre disponible est de 9 mois avec 3 182 logements à la vente. Cette durée d’écoulement va se contracter dans l’avenir, même avec la baisse du volume de réservation.

Le marché lyonnais se tend et l’augmentation des prix se ressent depuis le dernier trimestre 2016. Le prix moyen est ainsi en hausse de 3,7 % (par rapport au 31 Décembre 2017) à 4 402 €/m².

Le renouvellement de l’offre est insuffisant pour répondre à la demande et soutenir l’activité avec 3 324 nouveaux logements mis à la vente contre 4 518 à fin Décembre 2017 (soit une baisse de 27%). La baisse des mises en vente n’est pas une volonté de la profession de mettre moins de produits à la vente. 
Cette insuffisance trouve son origine dans la difficulté d’acquérir des terrains constructibles, l’allongement des délais de pré-instruction des autorisations à construire, les difficultés pour l’obtention des PC, les recours dont certains sont abusifs et qui retardent les nouvelles opérations sur le marché voire les bloquent pour de longues périodes. 

Cet état des lieux ne saurait être complet sans que soit abordée la révision du PLU-H en cours qui devrait aboutir à une opposabilité à la fin du premier semestre 2019. Il est déjà possible d’observer l’usage par certaines communes, du sursis à statuer au prétexte du futur PLU-H.  Il serait souhaitable que celui-ci permette une production effective de logements à hauteur des attentes de la population et des objectifs démographiques prévus notamment par le SCOT et ne soit pas un frein à la production actuelle.

Les extérieurs de Lyon
Au 31 Décembre 2018, les ventes de logements en collectif (hors ventes en bloc) représentent, sur les extérieurs de Lyon, 569 réservations soit une diminution de 14 % par rapport à fin Décembre 2017. Les acquéreurs occupants représentent 313 réservations soit 55 % des réservations faites sur le secteur marchand à fin Décembre 2018. Les ventes aux investisseurs privés représentent 256 réservations soit une baisse de 18% par rapport à fin Décembre 2017.

On observe une légère baisse de l’offre disponible de 4% par rapport à fin Décembre 2017 et une baisse plus marquée du nombre de logements mis en vente de 40% par rapport à fin Décembre 2017.

Sur les extérieurs de Lyon, le prix moyen est de 3 327 €/m².
Les ventes en bloc sont en baisse de 45% et représentent 163 logements à fin Décembre 2018.

Les tendances qui se dessinent pour l’année 2019
Le premier mois de l’année 2019 confirme les tendances de l’année 2018 : baisse des réservations, baisse des mises en vente et de l’offre disponible.
Pour l’année 2019, le principal indicateur à surveiller est celui du renouvellement de l’offre. Ce dernier sera indispensable pour répondre dans un premier temps à la demande des acquéreurs de logements, et ensuite à la demande locative. De même, l’offre doit être suffisante pour enrayer une hausse des prix, qui dans le court terme va se poursuivre.
L’approbation du PLU-H mi 2019 devrait remettre des logements sur le marché.
Enfin, il s’avère que les réservations d’aujourd’hui et de l’année 2019 sont aussi une réponse à la demande de logements des grands lyonnais et aussi les emplois de 2020 et 2021.

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