Le territoire du Grand Lyon a connu ces dernières années une forte progression démographique : en 10 ans la Métropole de Lyon a ainsi accueilli 150 000 habitants supplémentaires !
Une attractivité qui n’est pas sans
conséquence sur le marché du logement
et qui impacte fortement les prix et la capacité d’une grande partie de la population à accéder à un logement abordable
dans certains secteurs du territoire.
Des prix à l’achat qui s’envolent, une
progression régulière des loyers et en
particulier pour les petites surfaces, 9 demandes de logement social sur 10 sans
réponse positive...
Le loyer médian calculé par
l’Observatoire local des loyers
(OLL) était en 2020 de 11,90 €/m²,
de 12,6 € sur Lyon et Villeurbanne.
Pour les petites surfaces, les loyers
les plus élevés peuvent atteindre
22,60 €/m2
avec un loyer médian
de 15,6 €/m².
En 2020, sur 70 606 demandes
de logements sociaux, seulement
7 443 ont été satisfaites.
Les prix à l’achat s’élevaient en effet
en décembre 2020 à 4574€ dans la
Métropole de Lyon (Centre Études
de la Conjoncture Immobilière
CECIM). Les prix du neuf ont
augmenté encore de 3,9% sur
la Métropole en 1 an et de 18%
en 4 ans.
Face à cette situation, dès l’été 2020,
la question du logement a été placée au cœur
de l’action de la Métropole de Lyon.
L’objectif est de
répondre à la difficulté de se loger en particulier dans les territoires faisant face à
une pénurie de cette typologie d’habitat.
5 000 logements sociaux par an d’ici 2026
Pour répondre au défi démographique et
aux enjeux de l’accession au logement,
la Métropole de Lyon porte l’objectif ambitieux de produire 1 000 logements en
BRS, au travers de sa Foncière Solidaire,
et 5 000 logements sociaux par an d’ici
2026, de manière équilibrée sur l’ensemble de la Métropole. Des objectifs qui
s’appuient sur une politique forte de réserves foncières (40M€ au budget 2021,
sur les 95M€ dédiés sur cette année pour
la politique foncière métropolitaine).
Au-delà de ces objectifs importants en
termes de construction de logements
sociaux et abordables la Métropole s’est
dotée de nombreux outils afin de favoriser l’accession à un logement digne sur
l’ensemble du territoire.
La régulation
des meublés de tourisme, la lutte contre
l’habitat indigne et insalubre, la forte mobilisation en faveur des quartiers prioritaires de la politique de la ville, le soutien
au développement de nouvelles formes
d’habitat, sont ainsi développés afin de
répondre à l’urgence.
L'encadrement des
loyers dès le 1er novembre 2021 dans
Lyon et Villeurbanne s’inscrit pleinement
dans cette action.
La loi ÉLAN de 2018 permet "la mise en
œuvre d’un dispositif expérimental d’encadrement des loyers dans les villes dont
le marché locatif est tendu c’est-à-dire là
où il existe un déséquilibre marqué entre
l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès
au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant".
Ce dispositif permet, dans un périmètre
préalablement défini, de limiter l’augmentation des loyers et d’éviter des
loyers bien au-dessus du marché.
Dès novembre 2020 la Métropole s’est
portée candidate pour expérimenter ce
dispositif dans les territoires de Lyon et
Villeurbanne.
Par décret du 2 septembre 2021, l’État autorise la Métropole
de Lyon à appliquer l’encadrement des
loyers dans les villes de Lyon et de Villeurbanne, qui connaissent des situations de tensions des loyers particulièrement importantes.
L’arrêté préfectoral du 30 septembre
2021 fixe les loyers de référence, les
loyers de référence majorés et les loyers
de référence minorés par catégorie de
logements et par secteur géographique
sur Lyon et Villeurbanne.
L’encadrement des loyers concerne :
les contrats de location des logements vides ou meublés (y compris les
colocations avec baux multiples) à usage
de résidence principale ou à usage mixte
professionnel et d’habitation principale
soumis à la loi du 6 juillet 1989)
le bail mobilité (bail de 1 mois à 10
mois d’un logement meublé).
Il s’applique aux baux signés
à partir du 1er novembre 2021
1ère mise en location,
changement de locataire,
renouvellement de bail.
Il ne s’applique pas aux logements appartenant ou gérés
par les organismes HLM ou SEM (Société
d’économie mixte),
aux logements conventionnés Anah
(Agence nationale de l’habitat)
aux logements soumis à la loi de 1948
et les locations saisonnières,
aux logements meublés dans
certaines résidences avec services.
Des loyers de référence sont fixés par
arrêté préfectoral. Ils correspondent aux
loyers médians calculés à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire Local des Loyers selon les catégories de logements et les secteurs
géographiques.
Lyon et Villeurbanne ont été découpées
en 4 zones (secteurs géographiques). Les
loyers de référence varient donc d’une
zone à une autre et dans chaque zone
des variations de loyers sont également
établies selon :
La zone géographique,
La typologie du logement
(T1, T2… etc.),
L’année de construction du logement,
Si le logement est loué vide ou
meublé
L’encadrement des loyers se base sur ces
références, augmentées de 20% (loyers
de référence majorés) ou diminuées de
30% (loyers de référence minorés).
Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le
justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans
le même secteur géographique.
Pour les logements meublés, une majoration unitaire par mètre carré est appliquée au loyer de référence pour tenir compte de l’écart de loyers constaté
entre logements loués vides et un logement loué meublé.
Pour connaître le loyer de référence, un locataire ou un propriétaire peut utiliser un
calculateur : https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers/
Les sanctions :
Lorsque le Préfet constate ou est
informé qu’un contrat de bail ne
respecte pas le plafond de loyer, il peut
mettre en demeure le bailleur, dans un
délai de deux mois, de :
mettre le contrat en conformité,
procéder à la restitution des loyers
trop-perçus.
Le bailleur est informé des sanctions
qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations.
Si cette mise en demeure reste infructueuse, le Préfet peut prononcer une
amende à l’encontre du bailleur, dont
le montant peut s’élever jusqu’à 5000 €
pour une personne physique et 15000€
pour une personne morale. Cette décision est motivée et indique les voies et
délais de recours.
Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
Si je suis locataire
Si un propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers, le locataire peut engager
deux procédures en parallèle à son encontre :
Procédure civile :
1 Il envoie un courrier (AR) à son
propriétaire pour lui demander de se mettre
en conformité au moins 5 mois avant le
terme du contrat.
2 S’il ne réagit pas ou qu’il n’est pas
d’accord, il peut saisir la Commission
Départementale de Conciliation pour
effectuer une médiation.
3 Si un accord n’est toujours pas trouvé,
le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.
Procédure administrative :
1 Le locataire peut signaler à la Métropole
de Lyon que son loyer ne respecte pas
l’encadrement des loyers, via l’adresse :
encadrementdesloyers@grandlyon.com
2 La Métropole transmet le signalement
aux services de l’État.
3 L’État met en demeure le propriétaire
de se mettre en conformité sous peine
d’une amende
- 5 000 € max pour une personne physique
- 15 000 € max pour une personne morale
Les obligations du propriétaire
Lors d’un renouvellement de bail ou d’un changement de locataire, le propriétaire ne
peut augmenter le loyer au-delà de l’actualisation de l’Indice de Référence des Loyers
et au-dessus du loyer de référence majoré.
Le propriétaire doit obligatoirement indiquer dans son bail et sur l’annonce :
le loyer de référence
le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement de son bien,
s’il applique un complément de loyer, son montant et sa justification.
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par Gérald Bouchon sur YouTube Lyon Demain
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