Logement : comment fonctionne l'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne ?

Le territoire du Grand Lyon a connu ces dernières années une forte progression démographique : en 10 ans la Métropole de Lyon a ainsi accueilli 150 000 habitants supplémentaires ! 

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Une attractivité qui n’est pas sans conséquence sur le marché du logement et qui impacte fortement les prix et la capacité d’une grande partie de la population à accéder à un logement abordable dans certains secteurs du territoire. Des prix à l’achat qui s’envolent, une progression régulière des loyers et en particulier pour les petites surfaces, 9 demandes de logement social sur 10 sans réponse positive...
Le loyer médian calculé par l’Observatoire local des loyers (OLL) était en 2020 de 11,90 €/m², de 12,6 € sur Lyon et Villeurbanne. Pour les petites surfaces, les loyers les plus élevés peuvent atteindre 22,60 €/m2 avec un loyer médian de 15,6 €/m². 
En 2020, sur 70 606 demandes de logements sociaux, seulement 7 443 ont été satisfaites. 
Les prix à l’achat s’élevaient en effet en décembre 2020 à 4574€ dans la Métropole de Lyon (Centre Études de la Conjoncture Immobilière CECIM). Les prix du neuf ont augmenté encore de 3,9% sur la Métropole en 1 an et de 18% en 4 ans.
Face à cette situation, dès l’été 2020, la question du logement a été placée au cœur de l’action de la Métropole de Lyon. 
L’objectif est de répondre à la difficulté de se loger en particulier dans les territoires faisant face à une pénurie de cette typologie d’habitat. 
5 000 logements sociaux par an d’ici 2026
Pour répondre au défi démographique et aux enjeux de l’accession au logement, la Métropole de Lyon porte l’objectif ambitieux de produire 1 000 logements en BRS, au travers de sa Foncière Solidaire, et 5 000 logements sociaux par an d’ici 2026, de manière équilibrée sur l’ensemble de la Métropole. Des objectifs qui s’appuient sur une politique forte de réserves foncières (40M€ au budget 2021, sur les 95M€ dédiés sur cette année pour la politique foncière métropolitaine). Au-delà de ces objectifs importants en termes de construction de logements sociaux et abordables la Métropole s’est dotée de nombreux outils afin de favoriser l’accession à un logement digne sur l’ensemble du territoire. 
La régulation des meublés de tourisme, la lutte contre l’habitat indigne et insalubre, la forte mobilisation en faveur des quartiers prioritaires de la politique de la ville, le soutien au développement de nouvelles formes d’habitat, sont ainsi développés afin de répondre à l’urgence. 
L'encadrement des loyers dès le 1er novembre 2021 dans Lyon et Villeurbanne s’inscrit pleinement dans cette action. 
La loi ÉLAN de 2018 permet "la mise en œuvre d’un dispositif expérimental d’encadrement des loyers dans les villes dont le marché locatif est tendu c’est-à-dire là où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant". Ce dispositif permet, dans un périmètre préalablement défini, de limiter l’augmentation des loyers et d’éviter des loyers bien au-dessus du marché. Dès novembre 2020 la Métropole s’est portée candidate pour expérimenter ce dispositif dans les territoires de Lyon et Villeurbanne. 
Par décret du 2 septembre 2021, l’État autorise la Métropole de Lyon à appliquer l’encadrement des loyers dans les villes de Lyon et de Villeurbanne, qui connaissent des situations de tensions des loyers particulièrement importantes. L’arrêté préfectoral du 30 septembre 2021 fixe les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés par catégorie de logements et par secteur géographique sur Lyon et Villeurbanne. 
L’encadrement des loyers concerne : les contrats de location des logements vides ou meublés (y compris les colocations avec baux multiples) à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale soumis à la loi du 6 juillet 1989) le bail mobilité (bail de 1 mois à 10 mois d’un logement meublé). Il s’applique aux baux signés à partir du 1er novembre 2021 1ère mise en location, changement de locataire, renouvellement de bail. 
Il ne s’applique pas aux logements appartenant ou gérés par les organismes HLM ou SEM (Société d’économie mixte), aux logements conventionnés Anah (Agence nationale de l’habitat) aux logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières, aux logements meublés dans certaines résidences avec services.
Des loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral. Ils correspondent aux loyers médians calculés à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire Local des Loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques. Lyon et Villeurbanne ont été découpées en 4 zones (secteurs géographiques). Les loyers de référence varient donc d’une zone à une autre et dans chaque zone des variations de loyers sont également établies selon : La zone géographique, La typologie du logement (T1, T2… etc.), L’année de construction du logement, Si le logement est loué vide ou meublé L’encadrement des loyers se base sur ces références, augmentées de 20% (loyers de référence majorés) ou diminuées de 30% (loyers de référence minorés). Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Pour les logements meublés, une majoration unitaire par mètre carré est appliquée au loyer de référence pour tenir compte de l’écart de loyers constaté entre logements loués vides et un logement loué meublé.
Pour connaître le loyer de référence, un locataire ou un propriétaire peut utiliser un calculateur : https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers/
Les sanctions :
Lorsque le Préfet constate ou est informé qu’un contrat de bail ne respecte pas le plafond de loyer, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, de : mettre le contrat en conformité, procéder à la restitution des loyers trop-perçus. Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations. Si cette mise en demeure reste infructueuse, le Préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur, dont le montant peut s’élever jusqu’à 5000 € pour une personne physique et 15000€ pour une personne morale. Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours. Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer. 
Si je suis locataire 
Si un propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers, le locataire peut engager deux procédures en parallèle à son encontre : 
Procédure civile :
1 Il envoie un courrier (AR) à son propriétaire pour lui demander de se mettre en conformité au moins 5 mois avant le terme du contrat. 
2 S’il ne réagit pas ou qu’il n’est pas d’accord, il peut saisir la Commission Départementale de Conciliation pour effectuer une médiation. 
3 Si un accord n’est toujours pas trouvé, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. 
Procédure administrative :
1 Le locataire peut signaler à la Métropole de Lyon que son loyer ne respecte pas l’encadrement des loyers, via l’adresse : encadrementdesloyers@grandlyon.com 2 La Métropole transmet le signalement aux services de l’État. 3 L’État met en demeure le propriétaire de se mettre en conformité sous peine d’une amende - 5 000 € max pour une personne physique - 15 000 € max pour une personne morale
Les obligations du propriétaire 
Lors d’un renouvellement de bail ou d’un changement de locataire, le propriétaire ne peut augmenter le loyer au-delà de l’actualisation de l’Indice de Référence des Loyers et au-dessus du loyer de référence majoré. Le propriétaire doit obligatoirement indiquer dans son bail et sur l’annonce : le loyer de référence le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement de son bien, s’il applique un complément de loyer, son montant et sa justification.


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